Co zrobić z nieużytkami rolnymi? 6 sposobów i ich opłacalność

Nieużytek to grunt oznaczony w ewidencji gruntów i budynków symbolem „N”. Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2021 poz. 1390, załącznik nr 1, lp. 9) definiuje nieużytki jako grunty rolne nienadające się bez znacznych nakładów do działalności wytwórczej w rolnictwie — w szczególności bagna, piaski i wydmy, urwiska, strome stoki, skały, osuwiska oraz grunty pod wodami nienadającymi się do hodowli ryb.

Nieużytek to nie to samo co ugór czy odłóg. Według tego samego rozporządzenia (lp. 1 pkt 4) grunty utrzymywane w postaci ugoru lub odłogowane nadal są gruntami ornymi (R) i mają klasę bonitacyjną. Nieużytek klasy bonitacyjnej nie ma. Sprawdzisz to w wypisie z rejestru gruntów albo w Geoportalu.

Według GUS na 1 stycznia 2025 r. nieużytki zajmowały 465,7 tys. ha, czyli 1,5% powierzchni kraju. Najwięcej jest ich w województwach zachodniopomorskim (76,3 tys. ha), warmińsko-mazurskim (65,6 tys. ha), podlaskim (49,5 tys. ha), kujawsko-pomorskim (45,1 tys. ha) i pomorskim (42,4 tys. ha). Do tego dochodzi 121,1 tys. ha gruntów ugorowanych (2023 r.) — formalnie ornych, ale nieuprawianych.

Co do zasady nie. Podatek rolny obejmuje wyłącznie grunty sklasyfikowane jako użytki rolne (art. 1 ustawy o podatku rolnym), a nieużytek nim nie jest. Podatek od nieruchomości teoretycznie go obejmuje, ale nieużytki są z niego zwolnione (art. 7 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Zwolnienie przestaje działać, gdy nieużytek zostanie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej — na przykład wydzierżawiony pod farmę fotowoltaiczną lub biogazownię. Wtedy należy się podatek od nieruchomości według stawki dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą. Dobra umowa dzierżawy przenosi ten koszt na inwestora.

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych mówi wprost: na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki (art. 6 ust. 1). Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej — wraz z opłatami — dotyczy użytków rolnych klas I–III, użytków klas IV–VI wytworzonych z gleb organicznych oraz gruntów wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy (art. 11 ust. 1). Nieużytków na tej liście nie ma, więc — podobnie jak mineralne grunty klas IV–VI — tego etapu nie przechodzą. Wyjątkiem mogą być tereny torfowe, bo torfowiska ustawa zalicza do gruntów rolnych.

Dla inwestora to mniej formalności i niższy koszt przygotowania. Dla właściciela — szansa, że grunt, który dziś nic nie przynosi i nie kwalifikuje się do dopłat, stanie się najbardziej wartościowym fragmentem gospodarstwa. Warunek: nieużytek musi spełniać wymagania lokalizacyjne, a bagna, osuwiska i tereny zalewowe inwestorzy odrzucają.